桃園廠房工業地出租出售

319大限 搬遷潮 工業地需求更緊俏

政府施鐵腕 農地工廠剉地等

擅長不動產稅務規劃的蔡岳臻地政士說他已見怪不怪,因為,從2022年農曆年過後,就有不少接到公文函的人跑來詢問,而這些急得如熱鍋上的螞蟻,大多都是工廠蓋在農地上的中小企業,且工廠本身沒有合法登記,屬於農地工用的「農地工廠」。

「農地工廠」是指在農地上興建工廠而未取得合法工廠登記者,一般也會以「地下工廠」稱之,蔡岳臻說,其判別方式就是工廠蓋在「都市計畫區」內的「農業區」,或是在「非都市計畫區」內的「特定或一般農業區」範圍內土地使用編定為「農牧用地」的,都屬農地工廠。

由於一般生產製造業為能因應產品加工、製造及生產需求,往往需要大面積的廠房生產空間,但是由於工業用地土地成本日益上漲,或是各縣市工業區內土地廠房難覓,因而農地就成為許多傳統製造業業者興建廠房的「首選」。

過去由於農地價格低廉,於是農地工廠就在全省各地如雨後春筍般處處可見;另因加工生產製造上,又有上下供應鏈關係,因此就容易產生工廠群聚效果,例如彰化縣鹿港頂番婆地區水五金工廠群聚;另以中台灣來說,彰化、雲林及嘉義都可看到,不少農地上矗立許多的鐵皮屋工廠。

蔡岳臻表示,從事木材加工的高中同學小林,日前也有前來詢問農地工廠納管問題,小林說,直到收到縣府公文通知要在今年的3月19日前申請納管,不然會面臨到斷水斷電的狀況,才知道問題「嚴重」了。

小林談到,去年就有聽說農地工廠納管的事,也曾到處問人,有位朋友跟他說,不用管這個政策,還說,政府人力不足,等要來斷水斷電,再找民意代表陳情就好。

小林說,工廠本來就小本經營,蓋在爺爺所留下來的農地上面,木工也賺不了大錢,如果老實去申報,政府就會知道原來這邊的農地上有未合法的農地工廠,那不如默默的做就好,還不會被發現。

蔡岳臻一聽,不禁幫小林緊張了一下,勸小林應該要謹慎評估,並把握這一次將違章工廠透過納管及改善計畫程序有機會「就地合法化」,他說,各地方政府所發出的「急急如律令」的公文函,看似這回要「玩真的」。

申請納管大限將至

蔡岳臻提到,政府繼整頓農地農舍違法使用之後,針對農地上到處林立的違章工廠,於108年修法通過「工廠輔導法」,並在2020年3月20日上路,希望業者透過納入管理後,再進行後續的改善計畫措施,其中包含環保、消防、水利建管等等改善措施,協助取得特定工廠登記。

過去農地工廠在符合一定的條件下是可以申請「臨時工廠登記」,俗稱「臨登」,並透過部分改善計畫後進而可轉「特定工廠登記」,俗稱「特登」,只要能取得臨登或特登的工廠業者就能「合法的」在農地上生產製造產品。

而納管只是第一步驟,也就是在政府主管機關同意納入管理後,才會進行下一步的提出「改善計畫」,改善完成後就能取得特定工廠登記,爾後再透過土地變更為工業用地或特定目的事業用地後,取得正式工廠登記(如附圖)。

除了嘉義縣政府外,新北市政府也發出公文函及新聞稿,經發局局長何怡明表示,依工輔法修正條文,符合2016年5月19日前既有未登記工廠且屬低污染事業、非位於經濟部或新北市公告不宜設立工廠的區域的業者,應於2022年3月19日前申請納管,提出申請者於輔導期間可免受相關都市計畫及建築法令處罰。

新北市經發局為輔導未登記工廠邁向合法化、永續經營,已建立未登記工廠輔導團line群組,提供業者線上諮詢服務,並於官網建置有特定工廠登記專區。因為積極輔導,去年還獲得經濟部評鑑地方政府輔導未登記工廠之優等單位。

何怡明表示,為輔導企業永續經營,自2020年3月20日工廠管理輔導法修正條文上路以來,截至2022年二月底;未登工廠申請納管家數為2,290家,其中1,051家已核准通過,522取得特定工廠登記。

何怡明說,申請納管是未登記工廠邁向合法的第一步,經發局將全力輔導轄內未登記工廠逐步邁向合法,並呼籲符合資格業者勿再觀望,務必把握機會,在納管期限前提出申請。

不過,工輔法納管已上路即將屆滿兩年,並將在319大限來臨後關起大門,為何還是有不少違規的農地工廠未申請納管?

蔡岳臻談到,政府過去的管理雖有罰,但未落實取締執行,導致違規者「心存僥倖」。

例如從事食品加工的李老闆,早在109年就得知納管資訊,不過因為身邊友人建議「地下工廠那麼多,政府根本抓不完,現在主動向政府誠實申請納管,倘若政府主管機關不予核准,那麼將來一定會被列為優先斷水斷電並拆除的對象」,因此,抱持著開工營運一天算一天的打算。

承租廠房業者的無奈

陳老闆的廠房面積將近兩百多坪,近日因接獲台南市政府公文通知,須於319期限內向主管機關申請納管,因而向農地地主王老先生溝通是否願意同意提出納管申請,然而地主卻不同意,認為將來可能會有衍生不少稅金問題。

蔡岳臻表示,工輔法所納管的是未辦登記的「工廠」,故農地若是承租來的,即便陳老闆可單方申請納管,但之後要申報「改善計畫」,仍得要有地主的「土地使用同意書」,這時就會卡住,自然走不到特定工廠登記這一步,故讓陳老闆十分頭痛。

台灣究竟有多少違章工廠存在於農地上?據了解,農委會過去曾經發布的統計,全台農地有十三萬家違章工廠,而經濟部統計約有四萬二千多家達到需要登記的規模。

就經濟部所做的宣導QA問答,截至 2021年12月,經濟部優先列管疑似新增未登記工廠家數共1,686家,地方政府已勘查1,424家,其中非屬新增未登工廠814家(將移請內政部依建築及土地法規處理),已裁處 174家。

經濟部在官網資料顯示,自修正工輔法後,持續積極穩健輔導未登記工廠,已有14,657家業者申請納管、7,099家業者取得特定工廠登記,近半數未登記工廠走向合法化程序,更有超過100家業者申請或已完成用地合法,成效顯著。

新北市經發局也提到,新北市合法工廠家數近2萬家,佔全國工廠家數約20%,而符合納管申請資格的未登記工廠數量為4,000餘家,經積極輔導納管,受理未登記工廠申請納管案件2,290件,其中已含完成納管1,051件。

斷水斷電及拆除是殺手鐧

蔡岳臻提到,政府為遏止農地違規使用的的決心相當強,但也給予農地工廠輔導納管,若過了319大限,公權力伸張,強制斷水斷電及拆除,農地工廠不是面臨關廠,就是尋找工業土地或進駐工業區這兩條路可走。

蔡岳臻說,台灣近幾年工業地產因台商資金回流,買地擴廠,造成工業土地價格上漲,而「農地工廠」就地合法化不成的話,就只能往工業區購置合法的舊廠房,不然就只能到工業區買地蓋廠房,而這股「需求」將帶動工業廠房或是工業土地價格的上揚,是可以預期的。

他談到,這些「農地工廠」為何一直在農地上四處林立,完全是「價格導向」,以嘉義偏遠一點的農地,每坪價格約在4,000至5,000元間,熱門地區則一坪要8,000至10,000元,若到工業區去買地,過去一坪約在7至8萬元間,但因工業區土地有限,目前一坪都上看10萬元以上。

以用地需求動輒千坪規模的工廠來說,買農地違規使用,購地成本頂多只要一千多萬元,但若到工業區,要他們一下子拿出上億元的購地費,再加上蓋廠房的費用,自然會選擇農地,即使要冒著被檢舉、罰錢或拆除的風險。

蔡岳臻另也談到,雖然未辦登記工廠納管大限即將在319截止,但因為今年年底是縣市長選舉年,在過往,為了「選票」考量,有些雷厲風行的政策,在執行面將面臨「政治干擾政策」的變數,以致有人尚在「觀望」。

搬遷潮 工業地需求更緊俏

宏大國際資產總經理陳益盛表示,台灣的工廠新登記家數從2005年至2019年之間每年約新設3,000至5,000餘家;但依據經濟部工業局統計,但2020年竟已達上萬家,新設工廠家數可謂是翻倍成長,其中,不乏是農地工廠被政策趨動而朝向合法登記。

陳益盛也談到,後疫情時代,工業地產因「電商物流、台商回流、外資加碼、農工搬遷」而交易熱絡,更是從十年前的沒人要,到目前的一地難求。

陳益盛表示,由於近幾年投入幫企業界代尋廠房及資產活化,成交多筆土地的經驗,加上長期擔任開發商及金融業的顧問服務,客觀而言,目前工業土地/廠房交易偏向賣方市場,且因地主期望多數過高,也使得過半數待售中土地開價偏高。

目前地主的心態普遍偏多,主因有三,首先是台商回流資金,地主期望會來追「高」購地,定可創造資金行情;二是都市型工業區更新立體化,容積獎勵可提「高」20%~50%樓地板面積,土地價值自然增加;三是地主只聞土地成交價新「高」,不管區位條件、地形,甚至容積率差異。

陳益盛指出,在幫數十家企業代尋廠房及工業地,感受到工業地產市場的熱絡,而新設工廠登記數量創新高,代表的不只是工業地的投資,而是實質的購地設廠。

而「農地工用」的搬遷族群更是最急迫、最缺物件、卻也預算最吃緊的中小企業,他說,當中未能符合低汙染性質就地合法的估計不在少數,數萬家搬遷設廠的需求眾多,自然帶動工業土地的價格上揚。

新北廠商往桃園外溢

以新北市政府「塭仔圳市地重劃區」來說,就是屬於農牧地,卻被蓋上違章工廠,問題長達二十多年,直到市長侯友宜施鐵腕,才促使違章工廠大搬家;以該地的農地價格,一坪約十萬到十五萬元不等,但旁邊的新莊及五股週邊工業區土地,每坪卻要4、50萬元起,農地便宜僅約三分之一價。

此外,有些是租農地做違規使用,即便有罰單及罰款,他們繼續違規使用,仍然划算,因此,長年下來,違章工廠愈蓋愈多。

在市府啟動「塭仔圳市地重劃區」計畫後,違章工廠要搬去哪裡?陳益盛表示,有些往週邊的樹林、三峽搬,或再外圍的桃園龜山等地溢散,資金不雄厚的人,繼續找便宜的農地做違規使用,而不想被趕來趕去的,口袋夠深的,就到工業區找土地蓋工廠。

他再舉桃園航空城為例,自從桃園市政府畫定航空城計畫,將區內的農地畫入都市計畫內,可變更為住宅用地,就有投資客提早進場購買農地,以買1,000坪農地來說,即使未來土地使用分區變更,要回饋四成土地,只剩600坪,但當初農地一坪只買10,000元,土地變更後,住宅區地價一坪變4、50萬元,一轉手就好幾億的利潤。

因此,過往一些農地投資者,會打聽政府的公共政策,找機會逢低進場,土地先便宜租給違章工廠使用,即使未來地上物被報拆,但土地若從農地變建地,可說是「華麗轉身」。

陳益盛談到,農地工廠搬遷潮,以及台商回台投資設廠,以及外資加強在台投資,使得過去幾年的工業地產夯到不行,以近兩年的漲幅來說,比較基期較高的台北市,約漲一成左右,新北及桃園地區則漲2至3成。

他觀察表示,雖然北台灣的豪宅買氣已提升,但北台灣的老舊廠房買賣更勝豪宅,全台工業地已經視為「原物料」,且價格沒有所謂行情,全看地主開價,另這幾年還有蛋白區漲的比蛋黃區猛的情況。

以台積電到台南及高雄的投資來說,南二都的工業地價格漲幅更高達3至5成,例如台南南科附近,新市周邊的工業地,每坪約10至15萬元,但現在地主叫價20萬元起跳,有些要賣到30萬元。

再以高雄橋頭來說,以前是重工業區,特種工業區(重污染業)及甲種工業區(中高污染業)最多,而過往乙種工業區最有行情,但甲工近年卻漲最多,如去年成交價每坪約15至17萬元,但今年地主售地的「期望價」卻是25萬至35萬元不等。

工業地需求大 地主坐地喊價

陳益盛說,過去北部工業土地的地價「貴蔘蔘」,不少業者被迫往南移,尋找便宜的工業地,如今,南部出現「天價」般工業地的畸型發展,讓不少跟著台積電南下的上下游廠商是「買也不是,不買也不是」。

他指出,當工業土地已經漲成這樣了,那些「農地工用」的違章工廠若不申請納管,並申請土地變更為合法的工業用地,未來何去何從?都會是一道難題。

蔡岳臻也表示,有不少農地工廠是許多國內合法產業鏈的上游來源,一旦停工極有可能會造成許多合法產業廠商供貨斷鏈的危機;此外,也有不少是經營非常成功,被稱為「隱形冠軍」的企業。

蔡岳臻說,若是農地是農地工廠自有的,一定要把握這次「違法變合法」的機會,且若地目能變更為工業用地,未來的地價也有翻倍漲的可能,若因為忽視319大限,而不積極申請納管的話,可能會因小失大。

他呼籲,即便只剩下兩周的納管時間,趕快去填寫申請表,並向各縣市政府「掛件」,仍然趕得上,千萬別放棄最後一波「就地合法」的機會。