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商業不動產 布局時機到

去年商用不動產由熱趨冷,據第一太平戴維斯統計,2022年商用不動產交易量約1,307億元,年減13%。展望今年,商仲認為,在經濟活動放緩、升息等影響下,部分企業會有處分資產的需求,但自用型買方則是可以切入的機會,而北市商辦在ESG浪潮、換新需求等之下,租金仍有創高機會。

第一太平戴維斯表示,預期在利率緩升、經濟發展穩定的局面下,商用不動產價格與買氣將維持穩定,而平均地權條例修正草案中的法人購置住宅將採許可制,有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場,主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠。

戴德梁行指出,壽險業在現行最低投報率提升到2.72%的限制下,今年出手的投資難度更高,預期2023年商用不動產交易持續萎縮,約在1,300億元。

高力國際指出,經過2022年的洗禮,投資人深知以靈活的投資策略因應變局的發生,而國境的解封也替沉寂已久的零售及飯店市場提供發展利基。另一方面,壽險業購買物件難度提高,交易區域及產品將改變,除了精華區的商辦或廠辦等核心資產之外,收益率較高的帶租約工業不動產也是選項。

仲量聯行指出,由於升息和通膨帶來的經濟不確定性,壽險投資不動產最低收益率今年或許會突破新高,而因北部地區標的不易達標故整體市場交易可能逐漸往中南部發展。在經濟活動放緩情況下,勢必對於商辦租賃市場有影響。雖然目前台北整體商辦供應不足,租戶很難找到合適的空間,但政府日前已公布淨零轉型階段目標及行動,因此未來幾年市場對優質辦公空間的剛性需求將繼續增長。另,今年北市中心預計有超過45,000坪新供應即將進入市場,可望略微緩解商辦供不應求及綠色認證建築的不足問題。

信義全球表示,今年市場仍以自用需求為主,商用市場的價、量可能有所修正,但幅度應不會太劇烈,且隨著防疫政策解封帶動國內旅遊,觀光餐飲與連鎖零售產業回溫,內需市場將成為明年經濟支撐關鍵。

信義全球指出,商辦方面,北市辦公生態圈將從市中心朝向內湖、士林、南港等區域擴展,由於新辦公供給分散在北市各區,且是在未來幾年陸續完工推出,目前北市辦公空置率在2.5%以下,市場需求殷切,應不至於因供需失衡而影響價格,但仍需關注,由於新建案在起造時的土地取得成本、營建成本較高,倘若反應在推案訂價上,價格過高可能影響買方購買決策。