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乙工蓋的住宅是什麼?可以當住宅使用嗎?優點跟缺點是什麼?

乙工蓋住宅是什麼?甲種、乙種工業地有何不同?

《都市計畫法》的土地使用區分,分為住宅區、商業區、工業區、行政區等11項目。其中工業區又可分為特種、甲種、乙種、零星工業區共四類,甲種屬於重污染建築用地,乙種為都市計畫內之輕污染建築用地,因此市場上存在的工業住宅,絕大部份屬於「乙種工業用地」,簡稱「乙工住宅」。

《都市計畫法》施行細則第18條中明訂,乙種工業區內是供公害輕微的工廠以及必要附屬設施,或工業發展相關設施使用為主,常被拿來當作工作室、事務所使用,甚至有業者就看中其規範模糊,加上考量工業用地成本較低,因此以「乙工住宅」名目興建吸引買家下手。

乙工蓋住家為何興起?

隨著都市人口變多、居住需求增加,早期不少座落在「蛋黃區」的產業外移,閒置的工業地轉手賣給建商,用來興建住宅。雖然這種做法不被法規所允許,但如同違建一般,過去地方政府稽查人力有限、態度消極,無形中助長乙工宅的開發。

台北市政府曾透過稅籍資料匡出疑似乙工宅,主要集中在士林、內湖、北投、南港、信義等5區。其中內湖的五期重劃區,更被稱作「工業豪宅」大本營,裡頭不乏興富發、遠雄、忠泰、合康等指標建商,但因罰款比例遠低於售屋營利,遏止不了歪風。

乙工住宅可以當住家空間嗎?

雖然民眾購買乙工住宅後,要在工作地點居住並無違法,但部分建商為了規避責任,可能會以沒有隔間、衛浴、粉刷的毛胚屋型態交屋,購屋人日後若任意更改建物結構,像是增設隔間、加蓋衛浴等,就有觸法之虞。一旦被檢舉,就可依《都市計畫法》第79條處6~30萬元不等罰鍰,並可能要求拆除、恢復原狀。

為什麼要買乙工住宅?優點有哪些?

購買乙工住宅有一定風險,為什麼還會有人想入手作為住家用途呢?首先,因為乙種工業用地取得成本較低,連帶乙工宅價格僅為同區段地價的七~八成左右,若是不熟悉土地相關規範的民眾,很容易就在便宜的價格下,受到建商話術吸引而購買。

另外,乙工宅的建材因為有規定使用標準,所以通常建築結構、樓地板承載力都會比一般住宅好,成為另一個吸引房客的優點。

乙工住宅的缺點有哪些?

儘管乙工住宅價格便宜,購買時除了法律問題,仍有許多細節需要注意。首先,因乙工宅價值較低,銀行願意貸款的成數,可能會從一般住宅的七~八成,跌至六成左右。雖然詳細貸款情形仍須視個人條件認定,但購買乙工宅也無法申請軍公教房貸、青年安心成家貸款等優惠利率。

此外,建商銷售時可能以「住辦混合」話術混淆,但購買時會要求買家簽訂切結書,表示已知悉建物只能作為工業用途,讓責任跟風險落在買家身上。未來屋況有問題,也難以和建商據理力爭,因為恐遭檢舉自住而先受罰。

最後,乙工住宅因為屬於工業區商業用地,周圍生活機能、土地增值性都不像一般住宅區來得高,日後轉手出售相對不易。加上乙種工業區可供輕污染工業使用,人員、車輛的出入也可能較為頻繁,容易打擾深夜安寧,讓居住品質受到影響。

乙工住宅要怎麼辨別?

如果想要避免買到乙工宅,最直接的方法就是到內政部不動產資訊平台查詢土地使用分區,除了台北市因為法規不同,土地分區可分為「第二種工業區」、「科技工業區」、「辦公服務區」、「工商混合區」等,其餘各地的工業宅,幾乎都位於乙種工業區。

除了查詢土地使用分區,一般在建物謄本或使用執照上,根據房屋用途會登記為辦公室、一般事務所等,只要不包含「住」或是「住宅」的字樣,民眾就要多加留意。若有需求,也可以到營建署的全國建築管理資訊系統查詢建築執照存根。至於購買中古屋的民眾,則可以請房仲業者提供不動產說明書,確認登記的房屋用途。

乙工住宅可以申請變更為一般住宅嗎?

過去曾有乙工宅成功變更為一般住宅的案例,像是新北泰山的「金璽御品」。但因為用地變更需要捐贈公共設施用地和回饋金,恐將犧牲住戶利益,因此不易獲得同意,使得過往成功的案例也不多。

參考自奇摩新聞