一、前言：為何選擇桃園？企業選址與土地投資的黃金熱區

隨著台灣產業轉型、科技製造業回流及北台灣土地資源日益稀缺，桃園市憑藉其得天獨厚的交通樞紐優勢、產業聚落完整度與政策紅利，成為近年來企業設廠與投資置產的熱門地區。

尤其在中美貿易戰、供應鏈重組與疫後經濟復甦浪潮下，桃園的工業用地需求持續上升，價格亦穩中走揚。
然而，大桃園轄下 13 個行政區，其工業用地性質、價值與政策支援皆有所差異，投資人與企業主若能精準掌握各區特性與買賣要點，將能更有效控管風險、提高投資報酬。

本文將以區域比較角度，搭配專業實務觀察，帶您一次掌握大桃園工業用地的買賣重點與趨勢展望。

二、桃園工業用地市場現況總覽

✅ 供給趨緊，價格穩步上揚

根據內政部地政司與桃園市政府資料，桃園市工業用地近五年平均每年漲幅約 3-7%，部分地區（如龜山、蘆竹）更達雙位數漲幅，主因為：

工業區土地供應有限，難以大規模開發
企業設廠需求強勁（特別是電子、物流、汽車、航太）
北市、新北企業外溢效應帶動

✅ 法規與產專區推動更嚴謹

根據內政部地政司與桃園市政府資料，桃園市工業用地近五年平均每年漲幅約 3-7%，部分地區（如龜山、蘆竹）更達雙位數漲幅，主因為：

工業區土地供應有限，難以大規模開發
企業設廠需求強勁（特別是電子、物流、汽車、航太）
北市、新北企業外溢效應帶動

✅ 法規與產專區推動更嚴謹

桃園市政府積極推動工業區更新、產業園區整合，例如：「航空城產專區」、「平鎮產專區」、「中壢產業園區」等，不僅吸引企業進駐，也影響周邊地價與買賣需求。

三、大桃園主要區域工業用地分析與比較

行政區                   地理優勢                              產業特色                      價格帶（每坪）                 適合對象

龜山區          近台北、捷運通勤方便         電子、物流、生技               約 45–65 萬元                北部企業、科技廠

蘆竹區          機場特區、航太聚落             倉儲、航太、製造業           約 40–55 萬元                出口導向型企業

中壢區          桃科、中原商圈附近             科技業、機械加工               約 35–50 萬元                中型製造、研發廠

平鎮區          靠近中壢工業區                     中小製造、食品                   約 30–42 萬元                地方型工廠、儲運中心

八德區          台鐵捷運、人口成長快        家電、塑膠、物流                約 28–38 萬元                倉儲與配送中心

大園區          航空城發展核心                     物流、冷鏈、高端製造       約 40–60 萬元                跨境企業、進出口商

楊梅區          靠近楊梅工業區、台66        電子、金屬、包材業           約 25–35 萬元                 中小企業或加工廠

觀音區          重工與農業混合區                 化工、金屬、食品               約 18–28 萬元                 特殊製造、高耗地產業

新屋區          開發潛力大，價格低             加工、農產包裝                   約 16–22 萬元                 投資型買地者

（資料整理至2025年第一季，價格區間為概估參考，實際依個案及規劃而異）

四、工業用地購買六大注意事項

1️⃣ 用地合法性與土地分區

桃園部分地段雖有工業活動，卻可能為農地、建地、未變更土地，需確認是否屬「法定工業用地」：

工業區（如工業用地、乙種工業區）
產專區（經核准可設廠之產業專用區）
非法增建、違規使用風險高，應避免

2️⃣ 建蔽率、容積率與可開發性

不同分區其建蔽率與容積率差異大，直接影響未來廠房規模與使用效率。例如：

乙種工業區：建蔽率 70%、容積率 210%
農業區變更產專區：容積率可能僅 150%
→ 投資前應評估可開發量體與效益。

3️⃣ 基礎建設與交通接軌性

企業設廠最重視交通效率與人員通勤，應特別留意：

鄰近是否有交流道、快速道路（國道一號、台66、台31等）
是否靠近港口、機場、物流中心
自來水、電力、天然氣等是否齊備

4️⃣ 當地開發限制與政策動向

政府規劃可能帶來利多或限建風險，應掌握：

有無都市計畫變更中或重劃中？
是否被劃入「航空城計畫」、「產專用地整併」等？
環評或土污問題是否已解決？

5️⃣ 土地稅費與持有成本

工業用地持有稅費高於住宅或農地，應事前試算：

地價稅、房屋稅、契稅
遷入後是否享有租稅減免或抵稅政策
地主若登記為公司，還需考量營所稅衍生稅務影響

6️⃣ 投資報酬與未來流動性

工業用地流動性相對住宅較低，轉手難度高。建議確認：

該區域是否有產業聚落支撐
是否能改建出租、作為長期收益型資產
該區工業土地歷史交易量是否穩定

五、實務觀察與購地建議

以下為實務工作中觀察到的幾項常見案例與提醒：

問題                                                            案例情境                                                建議
土地登記為農地，卻有人使用為倉儲     買後續遭檢舉違法使用                          請專業仲介協助查閱資料
欲購入工業區角地但無法變更建照         面臨使用受限困境                                  務必查核都市計畫與建管處說明
僅重視價格忽略位置                                  廠房完工後交通不便、人員難招         優先考慮交通節點，長期更具價值
廠房購入後發現鄰近氣味汙染                 影響品牌形象與作業環境                      勘查周邊環境、可查環保局舉報紀錄

六、總結：大桃園，選地有道

大桃園地區雖處處皆黃金，但各區工業用地仍具明顯功能與發展分工。企業與投資人在購地前應：

明確自身產業需求與營運模式
掌握各區特性與長期政策趨勢
尋求專業仲介、地政與工程顧問協助
精算建設與營運成本，規劃退出策略
唯有理性分析與策略選擇，才能在這場土地競局中穩操勝券。