桃園廠房工業地出租出售

「別被坑了」工業廠房如何估價,受哪些因素影響?

1.工業廠房的特點。

(l)涉及的行業多。各類工業有各自的行業特點、生產要求,即使生產同一產品的工業企業,由於工藝、流程的不同,對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此,進行工業房地產估價時,首先應該了解相應企業生產的一些行業知識。

(2)非標準廠房多、單價差異大。

(3)受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕,估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。

2.影響工業廠房價值的主要區域因素。

(1)交通條件。 工業企業通常需要大量運進原材料及燃料,運出產品,因此,必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通幹線相連,有鐵 路專用線進入廠區,鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭等,則都有利於工業房地產價格的提高。

(2)基礎設施。工業生產對基礎設施依賴較強,當地的電力供應情況,生產用水能否滿足需要,排污及污染治理,通訊條件等等,.都是影響工業房地產價值的主要區域因素。

(3)地理位置。有些工業生產要求特定的地理位置,例如造紙需要大量排放污水,所以通常需要鄰近河道;化工企業則不應設在山溝里。否則不利於廢氣的排放;水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。

3.對工業廠房價值影響較大的個別因素。

(1)用地面積。廠區用地面積大小應該合理,面積太小無法滿足生產需要,太大則多渠的部分並不能增加房地產價值,但有時要考慮廠區擴建預留用地;用地形狀、地勢應符合全產要求,便於布置生產線,不同的生產工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。

(2)地質和水文條件。

(3)房地產用途。在評估時要考慮該房地產改作其他用途以及用於其他產品生產的可能性。

(4)廠房面積、結構、高度與設備安裝情況。有些工業設備安裝是和建築物(工業廠房)的修建同時進行的。例如,很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體。

4.工業廠房估價的常用方法。

工業廠房通常缺少同類交易案例,特別是非標準廠房,所以,一般不具備採用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業地帶,往往有較多的標準廠房,其租售案例通常較多,可以考慮採用市場比較法。如果可以從企業的總收益中剝離出房地產的收益,則可以考慮採用收益法估價。但一般來說難度較大,採用極少。根據以上所述,工業房地產估價時採用較多的是成本法。標準廠房較易確定統一的重置價格,非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑:一是參考預算價格,二是利用標準廠房的重置價格,根據面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。